Annuïteiten- of lineaire hypotheek: wat is de beste keuze?
Geplaatst op: 05-08-2022, 12:07:35
Hypotheken moeten gedurende de looptijd lineair worden afgelost. Maar welke kunt u beter nemen: een annuïteiten- of een lineaire hypotheek? Laten we ze eens naast elkaar zetten, aan de hand van enkele rekenvoorbeelden.
Zoals bekend moeten starters vanaf 1 januari 2013 een annuïteiten en/ of lineaire hypotheek afsluiten om de betaalde hypotheekrente op te kunnen geven bij de Belastingdienst. Nu de hypotheekrente de afgelopen maanden flink is opgelopen, is het fiscale voordeel (teruggave van de betaalde hypotheekrente) belangrijker geworden.
Annuïteitenhypotheek is het populairst onder starters
De meeste starters kiezen een annuïteitenhypotheek. De reden is meestal de lagere bruto/netto maandlasten in de eerste jaren.
Het nadeel van een annuïteitenhypotheek is dat de netto maandlasten maandelijks stijgen. Maar vooral bij jonge starters zal het inkomen nog stijgen, waardoor een oplopende netto maandlast opgevangen kan worden. Aan de andere kant is de kans op gezinsuitbreiding groter en kan een van beiden hierdoor minder gaan werken.
... maar is dat ook de beste keuze?
In de toekomst kijken kan (helaas) niemand. Hierdoor kan pas achteraf geconcludeerd worden welke hypotheekvorm het beste was geweest.
Het is daarom verstandig om de annuïteiten- en de lineaire hypotheek eens naar elkaar te leggen. Ik ben van mening dat cijfers vaak meer zeggen dan woorden.
Rekenvoorbeeld 1
Uitgangpunt: hypotheek met NHG, rente 10 jaar vast
- Hypotheekrente: 3,5%
- Hypotheekbedrag: €300.000
- WOZ-waarde: €300.000
|
Annuïteiten |
|||
|
Jaar |
Bruto |
Netto |
Hypotheekbedrag |
|
1 |
€1.347 |
€1.063 |
€294.243 |
|
5 |
€1.347 |
€1.090 |
€269.091 |
|
10 |
€1.347 |
€1.129 |
€232.281 |
|
11 |
€1.347 |
€1.137 |
€224.115 |
|
12 |
€1.347 |
€1.146 |
€215.658 |
|
13 |
€1.347 |
€1.156 |
€206.901 |
|
14 |
€1.347 |
€1.165 |
€197.832 |
|
15 |
€1.347 |
€1.175 |
€188.441 |
|
20 |
€1.347 |
€1.230 |
€136.231 |
|
Lineair |
|||
|
Jaar |
Bruto |
Netto |
Hypotheekbedrag |
|
1 |
€1.695 |
€1.413 |
€290.000 |
|
5 |
€1.578 |
€1.339 |
€250.000 |
|
10 |
€1.432 |
€1.248 |
€200.000 |
|
11 |
€1.403 |
€1.229 |
€190.000 |
|
12 |
€1.374 |
€1.211 |
€180.000 |
|
13 |
€1.345 |
€1.193 |
€170.000 |
|
14 |
€1.316 |
€1.174 |
€160.000 |
|
15 |
€1.287 |
€1.156 |
€150.000 |
|
20 |
€1.141 |
€1.064 |
€100.000 |
De bovenstaande cijfers laten duidelijk zien dat de bruto maandlasten bij een lineaire hypotheek in het begin (flink) hoger zijn dan bij de annuïteiten hypotheek. Dit is ook de reden waarom veel starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek. Pas in het dertiende jaar zijn de bruto maandlasten gelijk. Voor de netto maandlasten is dit zelfs in het veertiende jaar.
Als we kijken naar de hoogte van de hypotheek dan is de jaarlijkse aflossing bij de lineaire hypotheek hoger dan bij de annuïteitenhypotheek. Aan het einde van het dertiende jaar is er bijna €37.000 (€206.901 versus €170.000) meer afgelost bij de lineaire hypotheek in vergelijking met de annuiteitenhypotheek.
Alleen kijken naar de bruto en netto maandlasten is dus eigenlijk te kortzichtig.
Rekenvoorbeeld 2: lage hypotheekrente
De hoogte van de hypotheekrente is bij de annuïteiten- en lineaire hypotheek een zeer belangrijk punt. Hoe lager de hypotheekrente, hoe lager de bruto / netto maandlasten.
Als ik even terug kijk naar de lage hypotheekrentes van eind 2021, dan was voor dezelfde hypotheek het volgende van toepassing (hypotheekrente 1% bij rentevaste periode van 10 jaar).
Uitgangpunt: hypotheek met NHG, rente 10 jaar vast
- Hypotheekrente: 1,0%
- Hypotheekbedrag: €300.000
- WOZ-waarde: €300.000
|
Annuïteiten |
|||
|
Jaar |
Bruto |
Netto |
Hypotheekbedrag |
|
1 |
€965 |
€911 |
€291.382 |
|
5 |
€965 |
€921 |
€256.033 |
|
10 |
€965 |
€936 |
€209.813 |
|
11 |
€965 |
€939 |
€200.289 |
|
12 |
€965 |
€942 |
€190.669 |
|
13 |
€965 |
€945 |
€180.952 |
|
14 |
€965 |
€948 |
€171.173 |
|
15 |
€965 |
€951 |
€161.224 |
|
20 |
€965 |
€966 |
€110.145 |
|
Lineair |
|||
|
Jaar |
Bruto |
Netto |
Hypotheekbedrag |
|
1 |
€1.080 |
€1.025 |
€290.000 |
|
5 |
€1.046 |
€1.004 |
€250.000 |
|
10 |
€1.005 |
€978 |
€200.000 |
|
11 |
€996 |
€968 |
€190.000 |
|
12 |
€988 |
€1.211 |
€180.000 |
|
13 |
€980 |
€962 |
€170.000 |
|
14 |
€971 |
€957 |
€160.000 |
|
15 |
€963 |
€952 |
€150.000 |
|
20 |
€921 |
€925 |
€100.000 |
De lage hypotheekrente van 1% (in vergelijking met 3,5%) laat duidelijk het verschil zien in bruto- / netto maandlasten. Opvallend is ook dat bij een lagere hypotheekrente de aflossing van de annuïteitenhypotheek niet veel minder is dan bij de lineaire hypotheek.
Wel duurt het langer (tot het vijftiende jaar) voordat de bruto- en netto maandlasten gelijk zijn van beide hypotheekvormen. Het verschil tussen de bruto maandlasten is bij een lagere hypotheekrente flink minder.
Rekenvoorbeeld 3: combinatie annuiteiten- en lineaire hypotheek
Starters die een 100% lineaire hypotheek te duur vinden, moeten eens kijken naar een combinatie van de twee hypotheekvormen. Hieronder de uitwerking waarbij er gekozen is voor een 50% annuïteiten- en 50% lineaire hypotheek.
|
50% Annuiteiten/Lineair (rente 1%) |
|||
|
Jaar |
Bruto |
Netto |
Hypotheekbedrag |
|
1 |
€1.022 |
€968 |
€290.691 |
|
5 |
€1.006 |
€963 |
€253.017 |
|
10 |
€985 |
€957 |
€204.907 |
|
11 |
€981 |
€956 |
€195.144 |
|
12 |
€976 |
€955 |
€185.334 |
|
13 |
€972 |
€953 |
€175.476 |
|
14 |
€968 |
€952 |
€165.569 |
|
15 |
€964 |
€951 |
€155.612 |
|
20 |
€943 |
€945 |
€105.073 |
|
50% Annuiteiten/Lineair (rente 3,5%) |
|||
|
Jaar |
Bruto |
Netto |
Hypotheekbedrag |
|
1 |
€1.521 |
€1.238 |
€292.121 |
|
5 |
€1.463 |
€1.215 |
€259.546 |
|
10 |
€1.390 |
€1.188 |
€216.140 |
|
11 |
€1.375 |
€1.183 |
€207.057 |
|
12 |
€1.361 |
€1.179 |
€197.829 |
|
13 |
€1.346 |
€1.174 |
€188.451 |
|
14 |
€1.331 |
€1.170 |
€178.916 |
|
15 |
€1.317 |
€1.165 |
€169.221 |
|
20 |
€1.244 |
1.147 |
€118.116 |
Het voordeel van een combinatie van de lineaire- en annuïteitenhypotheek is dat het mogelijk is om de netto maandlasten over de looptijd gelijk te houden. Starters die goed hun huiswerk doen, zullen constateren dat er meer mogelijk is dan direct te kiezen voor een annuïteitenhypotheek.
Bron: column van 5 augustus 2022 van Jos Koets op www.iex.nl